徵信 徵信社
文／賴寧寧
一股房市警示風，籠罩亞洲。十月二十八日，我國中央銀行總裁彭淮南悄悄召集國內房貸龍頭台灣銀行、土地銀行、合作金庫董事長，針對房貸提出「彭三不」，意即「不要貸款給投資客、不要壓低利率搶貸款、不要只看豪宅擔保品價值，而要嚴審貸款人條件。」
十四個月前，各國政府才聯手救市，大舉釋出資金，現在卻聯手打壓房市，為什麼？因為，世界主要國家央行長期監控房貸與民眾收入的關係，一旦兩者失衡，恐導致房市泡沫。
房貸占GDP逾四成就有危機
「房貸和投資者收入的比例」，我們簡稱為「泡沫指數」，最普遍的觀察指標，是將代表全體國民產值的國內生產毛額（GDP）做為分母，全體金融體系房屋貸款（包括自用住宅貸款、商用不動產、營建商建築貸款等）視為分子，房貸占GDP的比重越高、越有泡沫化現象。
許多國家將泡沫指數警戒線設為四○％，全體房貸不超過該國GDP四成。根據最新數據，香港、南韓、新加坡的房市泡沫指數，分別為三九％、三三％、三三％，雖還不到四成，已讓亞洲四小龍的三隻小龍，相當緊張。至於台灣的房市泡沫指數近四七％，不但是亞洲四小龍最高，也創下台灣有史以來新高紀錄。
北縣市購屋痛苦指數超過聯合國標準
當台灣全體國民的房貸增幅，超過全體國民產值增幅，一旦景氣反轉，所得無法支應房貸，民眾、建商的倒帳風險升高，銀行呆帳增加、緊縮放款，形成惡性循環。
另一個關鍵數字是「房價所得比」，又稱「購屋痛苦指數」。聯合國曾經以全世界二十多個國家主要都市的中等價位房價，除以家戶可支配所得，計算出「合理」房價所得比是三到六年，也就是，一個家庭買一間房子，不吃不喝，三到六年內還清房貸是合理的，超過六年就是負荷過重。
這波房價漲最多的台北市、縣，以中古屋的平均成交價來計算，台北市的購屋痛苦指數高達九‧四年，台北縣為六‧四年，都超過聯合國的「合理」標準。可支配所得代表民眾消費力與償債能力，若可支配所得增幅跟不上房價漲幅，意味房價欠缺基本面支撐。然而，為何薪資不漲，房價卻一直漲，脫離基本面？
彭淮南私下常用「羊群效應」（The effect of sheep flock）形容金融市場的從眾心理。羊群是很散亂的組織，平時，盲目的左衝右撞，一旦有一隻羊領頭動作，羊群就會不假思索的跟隨。
最近，「羊群效應」出現在房市，而各國政府率先出重手打壓的「豪宅」，正是那隻領頭羊。挾著豐沛資金的領頭羊，帶頭狂奔房價頂峰，後頭的小羊群卻背著沉重的房貸，辛苦的跟隨，一旦體力不支，就會摔下山谷、粉身碎骨。
現象：小眾豪宅市場 率領房價高漲
信義房屋信義一○一店協理郭方偉統計，台北市有一億元以上成交紀錄的信義計畫區、大安、大直、中正等地區的豪宅，共一千五百五十八戶。相較於台北市、縣共二百三十四萬戶的住宅價格，一千五百多戶只有萬分之六‧六，這麼微小的比例，卻像早期外資之於台股，當羊群從眾心理發酵，它便具備翻雲覆雨、左右市場的能力。
以台北市預售屋的價格來看，每坪均價從二○○三年SARS期間的三十九萬元，漲到今年第三季的六十萬元，漲幅高達五四％，台北縣也從每坪均價十七萬元，漲到二十二萬元，漲幅近三成。
真相：投資客操弄，豪宅需求並不多
今年，由中泰賓館原址改建的豪宅「文華苑」，號稱每坪成交超過一百五十萬元，「士林官邸」則宣稱每坪成交超過兩百萬元。豪宅價格屢創新高，就連住邦資產管理總經理、專賣豪宅的劉陳傳，都有點「看不下去」。他坦言：「真正的豪宅買方並不多，」但最近「豪宅（需求）太過氾濫，造成很多人去投資、投機，把真正自用的需求稀釋掉。」幸而，不是所有的小羊都盲從。有隻看不見的手，在房市泡沫變大時，開始自行調整。
成交量下滑、利率調高，就是修正訊號
根據內政部統計，九月全台建物買賣移轉件數（指房市成交量）較八月減少一二‧七％，為連續兩個月下滑。信義房屋行銷經理蘇啟榮認為，連續兩個月成交量下滑，確實是房價過高，買方趨冷靜的結果。不過，蘇啟榮說，一般要確認房價回軟，必須觀察三個月，只要成交量連續三個月下滑，量先價行，房價一定會修正。
兩項房市由多轉空的指標，值得住意：
一、成交量。因房價太高，買方轉保守，若十月份成交量繼續下滑，即連三個月量縮，代表買方力道正式轉弱，有修正壓力。
二、利率。王彥襄強調：「當全世界央行聯手升息的那天，也就是泡沫吹破的時刻。」
這波房市由低利率開始帶動，一旦升息，將破壞此一多頭格局，讓房市反轉，至於反轉點？永慶房屋研展部協理黃增福指出，當利率升到三％，房市將會反轉，因為，以目前一‧五％利率計算，升至三％，漲幅一倍，房貸的壓力將會湧現。
這波由房市帶動的「非理性繁榮」，已達到一個臨界點，不論自住、投資，都應冷靜思考，不要讓這多數人一輩子最大的資產，變成擺脫不掉的負債，重重壓垮你的人生。
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